不动产买卖并不总是一帆风顺。

我在不动产行业工作了很长一段时间，也经历了很多修罗场。

这一次，我想谈谈我的经验中争夺第一和第二的非常困难的案例。


该不动产是在一个相对受欢迎地区住宅区的空房子（用地约90坪）。

业主在犹豫是要改造出租还是出售。

我提出了两种模拟模式：【模拟改造经营自己的房屋】和【模拟出售】。

呈现给业主的模拟，尤其是【模拟改造经营自己的房屋】，是包括各不动产中介的意见和不动产评估师在内的高质量模拟实验，我是很有自信地提出的。
空房【模拟改造经营自己的房屋】除了300万日元的改造费用外，该区域对停车场的需求也很高，停车场维护费用（8辆）约100万日元，初期投资共计需要400万日元。
虽然是没有自有资金的客户，但是土地的抵押评估有3000万日元以上，可以贷款，所以在资金方面没有问题。
如果改造后用作租房的话，15年的利润预测和卖掉后的利润差不多。
改造后15年作为出租房使用之后，也可以出售。

您会选择“改造经营自己的房屋”还是“立即出售”？

当然，我想我只会选择“改造经营自己的房屋”。

然而，该房屋的业主选择了“立即出售”。

做出选择的当然是业主。

但是，我认为“如果在运营15年后卖掉的话，利润会翻倍”。

“确定要卖吗？

我多次跟该房屋的业主确认过，但是业主的意见没有改变，决定不经营就卖掉。
他说他“现在”想要现金。

我了解到，有的人明明知道这样做能带来更大的利益，但还是会选择眼前的利益。

在做模拟实验的时候，不动产鉴定事务所给了我很多帮助，通过他们的关系，我很快就找到了买主，很快就签订了买卖合同。

结算（财产交付）将在签约后两个月完成。

这两个月的空白原因是
因为买方的条件是由卖方承担土地边界确定工作(确定测量图纸的制作)。
这是意料之中的，因为这在买卖不动产中很常见。
另外，费用负担在“模拟销售”中有说明，所以没有问题。

然而，从这里开始是出人意料的一连串困难。

首先，我委托了我信任的土地房屋勘测师来确定边界。勘测师在现场测量时对我说：

“后面那栋公寓的上下水道贯穿这片土地的地下吗？”

啊？


这对当时的我来说是一个意料之外的事件。

我非常仔细地审查了管道图纸。
确实后面的邻地（公寓）还有一条额外的线路・・・！

我冒着冷汗，立刻请水务局、污水处理局的人员和管道工一同到场，准备在现场进行确认。

毕竟后面那栋公寓的上下水管道，贯穿了这块签订买卖合同的土地地下・・・

果然如此・・・

这是个大问题。

转换心情后，我立刻去找卖方，说明了应对方法和风险。

没有人喜欢购买有别人的管道铺设的土地。
如果在重建时挖地下并发现有管道的话，可能是个障碍。
买主或买主的继承人将来出售时，会成为非常棘手的问题。

我决定调查事情的原委。

结果，我们发现了如下内容。

如您所见，与现在建造公寓的土地接壤的道路过去是一条河流。
因此，在这次待售土地业主的父母那一代，公寓建设业者请求将上下水道的管线通到这次的待售土地，通过待售土地进行了管线设置。
新道路似乎是在公寓建设完成后不久建成的。
明明知道河边要修路，但是建筑商为了缩短施工时间，说服了当时待售土地的业主，也就是现在的业主的父母，一直拖到现在。

谁错了？

在不动产交易中，不向处于弱势的客户提供必要的信息，反而优先考虑公司利益的建筑商和公寓销售商。

后来的公寓单元业主（13人）和现在的待售土地业主都没有。
相反，他们都是受害者。

然而，建筑商/公寓经销商已经破产了。

如果出现此类隐在瑕疵，买方相比卖方享有优待。（民法第566条和第570条）

因此，费用负担

将由待售土地业主和公寓单元业主（13人）承担。

因此，我的解决方案如下


① 与后面的公寓单元业主进行上下水道管线迁移的协商



② 决定上下水道管线迁移费用由谁来(卖主和后面公寓单元业主)承担多少。


费用负担确定之后，就可以安排上下水道管线迁移的工序，进行施工了。

我写得很简短，但这是一次非常艰难的谈判。

13个公寓单元的业主并不总是住在那里，有些人出租了。

首先，通过访问、写信等方式接触了13名该公寓的单元业主，并在现场附近的社区中心召开了说明会。
这次的待售土地业主和房屋调查员、管道工都参加了说明会，说明了为什么上下水道管线需要移设。
当然，很多公寓单元的业主并不知道这个事实，我追溯历史解释了下水管道以这种方式贯穿他人房屋的原因。

可以想象，这个问题的难点在于费用的问题。

超过一半的公寓部门业主争辩说，我们没有利益急于以牺牲为代价搬迁管道。

下水道和下水道的搬迁费用约为400万日元，
如果所有公寓单元业主无法理解搬迁下水道和污水管的费用，卖方将承担全部费用（此次卖方从买方处保留了500万日元的买卖保证金），
或者向买主说明隐藏的瑕疵问题，最坏结果的是契约无效，
考虑到公寓单元业主的反应，事先和卖方就以上事项进行协商。

在这种情况下，卖方希望承担全部费用并完成买卖结算。

我努力协商，可惜未能得到所有公寓单元业主的理解，只能接受由待售土地业主全额承担上下水道管线的迁移费用，隐性瑕疵的问题总算得到了解决。


本以为这样就可以开工了，买卖就可以顺利完成了，

又出现了一个问题。

在交易结算的前一周，土地房屋调查员竟然还没有拿出权威测量图的权威图纸。

因为是我信赖的土地房屋调查员，所以我一直以为他会很从容地完成。我自己疏于确认也是不对的。
从那时起，无论多么信任的人，我都养成了不厌其烦地确认的习惯。

岔开话题了。

我马上联系了土地房屋调查员，确认了情况。

土地和房屋检查员

“邻地有一个人对划界不满意。所以不能当做完成图纸交给你。”

那个土地房屋调查师自作主张地认为，因为以前的界桩还留在当地，所以只要把测量图纸作为某种程度的完成形式提供给买主，就不会违反买卖合同，也不会影响结算。

这是不可能的。

制作明确的图纸是这次买方销售契约的一个条件。

如果边界不确定，将无法在购买土地后分割土地。分地，就是将一块地分成多个部分。

这次出售的土地约为90坪。
买家正在考虑在正中间拆分并建造两套公寓。

由于买家考虑建后出售，土地的边界无法确定是一个大问题。
但是，这里最重要的是不要逃避，要向卖主和买主双方详细说明现状和解决问题的方法。

对于此类问题，有两种解决方案。

①与明明有界桩却不愿盖章确定边界的相邻地区交涉。

②如果交涉不顺利，使用边界登记制度。

①无法顺利进行，结果我们决定采用②。

边界登记是土地房屋调查员带着边界的依据到法务局，提出边界登记的申请，土地登记官阐明边界。因为作为官方的判断可以明确边界，所以即使邻居之间不进行审判，也可以解决围绕边界的问题。

法务局识别边界大约需要6~8个月的时间。

此外，边界登记需要额外支付40万日元。

幸运的是，卖家明白这是我事先听说的风险故事，并承担了额外费用。
这件事让我再次体会到了事前充分说明风险的重要性。

此外，买家似乎觉得我们的行为有诚意，虽然结算按照约定进行，但是在备忘录上也写了边界登记也要完成，并表示接受。
结算时期也按照当初的预定进行，不用配合边界登记完成而推迟。
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就这样，我们克服了两次危机，完成了这份买卖契约。

即使在写报道的过程中，我也会想起当时每天胃疼得想吐。

从结果上看，可能会觉得没有失败，但两次签约都有可能无法推进，不仅如此，还可能会被要求赔偿损失。

我从这个项目中学到了很多。
以这个项目为界，我时常检查管道图。

老实说，我认为我是幸运的站在我这边，
我认为这是无论遇到什么样的局面，我都以诚意应对，不逃避，全力解决问题的结果。

最好不要惹上麻烦，
但我希望你能参考我的这段惨痛经历并加以利用。