这次，我们来谈谈差点失去信任的不动产交易。

我收到客户的要求，要求购买投资收益率为9%以上的优质RC结构（公寓）。

接到客户的要求后过了一年左右，公司委派了可以满足客户要求的RC结构的待售房屋。

该物业为RC结构（公寓），50户（1K型），建筑年份24年，满房收益率10.5%。
而且屋顶上有单独的广告招牌，每个月都有10万日元的广告收入。

他表示客户会很满意这处房产，并立即将这处房产介绍给客户，客户果然很满意，很想购买。

为了尽快签订买卖合同，我与现有的物业管理公司进行了周密的商谈，再三确认了应该传达的重要事项，并就买卖达成后的管理运营进行了细致的商谈。

买卖合同的所有准备工作都做好了，签订买卖合同的当天气氛也很融洽，客户再三表示感谢，我也非常高兴。

签约一个月后顺利完成了结算，交易自始至终没有出现任何问题。



然后是几个月后。

来自该房屋的客户（房东）的联络

“每当有人离开时，恢复原状的成本都会比预想的高，这不符合原先的计算，我该怎么办！”

到底是怎么回事！？

我立刻去见了管理公司的高层。
在详细讨论过程中，我发现在管理运营中，有两件重要的事情没有被告知。

首先，第一件是
这里的房屋共有50户，听说都是普通的出租房，但实际上，50户中有20户(约4成)是配备家具家电的出租房。
换句话说，约占40%的20户家庭入住时都附加了家具家电的选项。

如果有此附加了家具家电选项的房间的居民搬出，并且必须更换家具家电的话，恢复原状的费用约为 20万~25万日元。

正常出租的情况下，如果是1K户型的话，入住者不把房间弄脏，按照正常的使用方法住了4年之后，离开的话，恢复原状的费用是4万日元左右。
(不包括更换饮水机、空调等设备。)

这个房间的房租每月大约5万日元。

在正常出租的情况下，恢复原状的费用只需要负担1个月的费用就可以了，但是如果想要将带有家具家电的房间恢复原状的话，大约需要负担5个月的费用。
而且，从招募到入住，大约需要2个月(其中1个月是免租)。

5万日元 x 7个月 + 广告费（5万日元）= 40万日元・・・大约8个月。

换句话说，如果一个有家具家电的房间有人搬出去，就和房间空了8个月左右一样！

然后是第二个。

其实
这个房子的前房东，把这个房子作为所谓的零花钱，向管理公司和其他中介宣传。

零用房屋是指，房东在为自己的房屋签订租赁合同时，除了支付给中介公司的中介手续费和广告费之外，作为酬金支付给租赁业务员个人的房屋。
（有些公司禁止零用房屋制度。）

这个交易房屋的房东是有不动产销售经验的老手，我对他很信任，所以在最后阶段对他的态度也比较放松。
没想到，一旦开始管理运营就会知道的事情，他竟然没有如实告诉我。
我受到了很大的打击。

我老老实实告诉了房东这两个在买卖契约签订前我应该知道的事实。

首先，第一个事实。

经营带家具家电的20户家庭，确实每隔几年就会有一次，相当于8个月房租的大额支出，但因为这个房子在学生需求和普通的单身家庭中也很受欢迎，所以可以作为对入住者的附加价值，而且可以比普通的房租高出3000日元～4000日元，向房东认真地说明了这一点，第一个事实是可以接受的。

问题是第二个。

这意味着该房屋被当地房地产销售人员认定为零用房屋。

成为新房东，会认为零用房屋是无法支付的房屋，一般认为介绍这边的房屋是次要的。

这是一个悲伤的故事，但事实上，这在不动产行业是一个可能发生的故事。

当我告诉房东这件事时，房东很担心。
这是很理所当然的。
如果原来的房东和管理公司事先如实告诉我的话。
进一步说，如果我带着更多的怀疑仔细确认的话……


记得那天晚上，我久违地喝了很多酒。

我想我在我最喜欢的居酒屋独自喝酒时非常沮丧。
酒馆的老板看到我这样，对我说：

“正因为你是一个正面接受并不逃避的人，所以今天也一直战斗到现在。偶尔也会有喝酒的时候。慢慢来吧。”

老板温柔的话语沁人心脾，再加上自己的疏忽让重要客户感到不安的懊恼，我的眼泪夺眶而出。


酒也喝了很多，眼泪也流了，剩下的就是接受现实，全力解决问题了！

第二天，我想了对策。

我也咨询了自己信任的不动产中介和经验丰富的房东。
结果，没有找到“这样做就没问题了！”的方案・・・。

然而，我发现了两件事。

第一件是必须让租房销售员感到划算的现实，以及
第二件只是拜托租赁销售员，是解决不了问题的。
因此，我向房东提出以下建议。

【确保房间只通过吸引管理公司的客户来决定】

为此，我认为有必要构筑房东和物业公司的租房业务员之间的人际关系。

房东说，虽然我的提案有不确定能否成功的因素，但还是想试一试。

首先，包括我在内，大约每三个月与房东和管理公司的员工一起聚餐，每次聚会，租赁公司的工作人员都会陪同参加。
借此了解房东先生的人品，并慰劳在现场工作的销售和管理人员。
因为其中也有不能喝酒的女性，所以那时候就改成了午餐会，邀请了女职员想去的门槛稍高的店。
此外，每隔一两个月，我会带上点心（比如员工可能喜欢的甜点）来问候并表达他们的感激之情。

然后房东说：
“我想把所有的房子托付给难得有缘的各位。希望能把入住全部交给大家，而不是其他公司。”
向租赁销售员明确传达了意向。

令人惊讶的是，不到一年，房屋的状况就进入了稳定区域。

年轻、经验不足的租赁营业职员入住的次数最多，给我留下了深刻的印象。
该员工甚至说，他很高兴自己被需要、期待和感激。
那位员工和房东现在是好朋友。

从那以后已经过去5年了，现在那家管理公司和房东的关系还很好。

让房东感到不安的时候，我还在想怎么办呢，但问题总算解决了，我松了一口气。
我也经历了各种各样的事情，每天都充满了感激之情。


话虽如此，不动产行业中也有以自己的利益为先而没有诚意的人，大家也要注意哦。