在新冠病毒问题上，人们的意识似乎已经从“防御”变成了“共存”。

我们的不动产行业过去受到了什么样的影响，今后又会受到什么样的影响?
让我们来验证一下吧！

受新冠病毒问题影响的不动产行业（去年的市场预测）
1. 商用租户和住宅的空房会增加。
2. 拖欠租金的人数会增加。
3. 失业人数增加，租赁需求（住宅、商用租户、停车场）减少；
4. 贷款难度加大，不动产买卖交易减少。


大多数情况下，不动产中介和房东倾向于关心这四件事。
结果究竟如何呢?


A  关于2020-2021年不动产市场的变化（总结）
    
1. 商用租户空缺仍在增加
2. 商用租户出租租金呈下降趋势
3. 住宅出租空置率变化不大
4. 住宅租金拖欠率小幅下降
5. 住宅出租入住者的需求出现变化
6. 失业人数在增加，但变化不大
7. 贷款紧缩，全国买卖交易下滑
 

毕竟，商用租户空缺似乎有增加的趋势。据说租金也因此下降。
实际上，绝大多数大楼的业主都接受了商用租户借款人的委托，进行了减租协议或谈判。
根据在福冈市中央区市中心（中洲）经营商用租户业务的不动产中介以及在大阪和神户经营商用租户业务的不动产中介的信息，“多的地方减租20％，至少减租10％来应对。”

在商用租户租金谈判中，土地价格和经济状况通常被作为主要评估因素，但实际上并非如此。

“租金不降就走。如果这样可以的话，就要求办理解约手续”

对自己的房屋和财务有自信的人会冷静地进行谈判，但现实中，绝大多数业主都不喜欢空租。

当前社会形势下的空租可能会导致数年利润下降。
如果自己房子周围的空房越来越多，那就更可怕了。
另外，与住宅不同，商用租户的房租高且收益性好，空置是利润减少的主要原因。
此外，损失率是住宅的两倍多，因为寻找下一个商用租户的时间往往是住宅的两倍多。


另一方面，有很多不动产公司认为住宅租赁的空置率变化不大。
然而，一旦空置，似乎需要比平时多+1个月才能确保下一个住户。
租金存在地区差异，但下降幅度在农村较低，在城市较高。

这单纯就是有很多商家表达了这样的观点：“虽然农村有很多便宜的楼盘，但是大城市的市价租金每年都在上涨，所以价格的变动回到了6~8年前的正常值。” 

然但是，单身公寓的主要原因是“学生和外国人的入住期望减少”，空置率有比新冠前上升的趋势。2022年的2、3月份，这种需求到底能恢复到什么程度，是单身公寓业主们所关心的。

考虑拖欠租金率有所下降的首要原因是能够使用“国家和行政房租补贴”。

虽然说经济衰退比雷曼冲击更大，但租金拖欠率并没有增加，因为各国判断“这次衰退是灾难造成的”，似乎提供了各种津贴和补贴。

虽说如此，经济不景气仍在持续，国家指标显示，2022年的失业率将会增加，处于完全没有余裕的状态。

租房和买卖我都很熟悉，也感受到了“经济衰退的前兆”。
各企业将继续加快结构调整，加快对脱离人工的工作，机械化生产效率的重视。
另外，很多专家预测，今后积极采用外国劳动者的行业将会越来越多，对日本人的需求将会减少，外国人将会增加。

租赁需求的变化由此表现出来：
● 可以实现网络线路高速化的房屋 
● 带有快递箱的房屋越来越受欢迎
● 入住者甚至希望连消毒都做的房间
● 越来越倾向于选择高隔音性能的房屋

绝大多数不动产公司已经在实践中体会到了这四点。
这是随着“在家工作”人数的增加，需求不断增加的结果。

认为“我的房子是免费上网的，所以没问题”的房东，你换了更快的网线了吗？入住者都知道“免费上网”是理所当然的，越来越多的人在问“网速怎么样？ ”

无论如何，我认为与管理公司和不动产公司保持良好沟通，对日常变化保持敏感，是租赁管理中的一项重要工作。