最近，堂兄弟在考虑购买“3LDK（三室一厅）的平房（独立式房屋）”，拜托我看看价格是否合理。

委托的房屋信息如下。

①3LDK（面积68㎡※约20坪）

②建筑年份6年的木制平房

③土地是127坪

④售价1300万日元
（包括各种费用约1600万日元）
※各种费用是指，消费税、中介手续费、住宅火灾综合保险、登记费用等购买住宅时的其他费用。

首先，这位堂兄是一家四口。
3LDK的房间布局目前暂时不成问题。

有两个孩子(幼儿园的孩子和婴儿)，今后仍是四口之家的话，即使是“3LDK”也能过得很舒适。
即使再要一个孩子，只要将孩子的房间根据性别和年龄分成两个，就能过得很好。

问题不是“房间布局”，而是68㎡（※20坪）的狭小面积。

作为一般标准，3LDK的建筑面积应该在80㎡以上（24坪）。
如果是公寓的话，我觉得如果包括阳台能有80~90㎡左右的建筑面积，基本上就够了。

一般来说，“一坪面积等于两张榻榻米大小”，可能会认为只是4坪的差距，但实际上“两张榻榻米×4坪= 8张榻榻米大小”，相当于一个房间的大小。

堂兄弟正在寻找的住宅购买地是“土地平均坪单价5万日元以下的乡村”，所以计算土地建筑物的话“土地127坪约600万日元”“建筑物木造平均价格40万日元×建筑物面积20坪= 800万日元”，合计1400万日元。
这个1400万日元（适当的预测价格）说到底是新开工时的价格，所以在这里给二手价格降价。

木结构的法定使用年限（折旧年限）为22年。
因此，房屋价格为800万日元÷22年= 36.3万日元/年，房龄为6年，套用不动业界的基本公式的话，就是22年-(房龄6年+ 1年)= 15年(剩余使用年数)。

因此，36.3万日元 x 15 年 = 5,445,000 日元（6年二手房的房屋价格）

房屋价格（大约）550万日元+土地价格600万日元=1,150万日元，所以1300万日元（包括各种费用1600万日元）的售价很高，不必购买。

如果无论如何都想买的话，就努力降价到上述合理价格吧！
不过，也没必要勉强买一套狭小的3LDK。

这种“房间布局的魔法”经常出现在出租物业中。

例如，就最近的欺诈出租房间布局而言，

“开玩笑的1LDK”。

房间的面积只有29㎡，说是1LDK未免太过分了。

强行用隔断做成“卧室3张半榻榻米”左右的房间，说是1LDK，在我看来是骗局。
典型的1LDK房屋面积为35㎡以上~45㎡。
在此之下属于“大型1K ”。

顺便说一下，2LDK的标准房间面积是52㎡~65㎡。
堂兄弟跟我咨询的，上述房屋面积68㎡和2LDK的面积差不多一样，应该能理解了吧。

大家也要谨防“房间布局欺诈”！