本文介绍一些“做房地产投资绝对不能做的事情”，通过一些例子来减少房地产投资造成的损失。

首先是
新建的一室的公寓等区分所有权的公寓是危险的！

在各种房地产广告中，经常可以看到“可靠的资产管理！诸如“在东京市中心投资一室公寓”之类的宣传。
对于公寓（区分所有权的公寓）等房地产投资，如果“购买价格”有误，购买后有立即亏损的风险。

如果是二手房，很容易商量好价格，如果不是自己理想的数量，就不用签合同。
由于新房的折扣范围很小，所以不要因为是新房就买。

“即使亏了，也可以将其算作支出费用，可以用来抵扣所得税。”可能有人会这样想的，确实，所得税高的高收入人群也可以从中受益，但还需要冷静思考。

首先，要知道“亏损的投资所造成的负链”的可怕之处。
如果投资本身处于亏损状态，就意味着，当您尝试出售它时，就必须降低出售成本。
这是因为很少有人愿意购买亏损的投资。
但如果你有很多钱，你觉得很值，所以即使在亏损我也想买！即使有什么麻烦或损害也不在意的话，那可能就不是什么大问题。
但是大多数人投资房地产都是以盈利为目的的，因此建议在购买前自行准备适当的风险模拟。

准备风险模拟的简单方法
首先，识别房地产投资中每月和每年都会下降的风险。
风险 ① 对金融机构的还款
风险 ② 房产税的缴纳（含城市规划税）
风险 ③ 每月（或定期）维修和维修费用/准备金
风险 ④ 空闲无收入
风险 ⑤ 发生拖欠租金时住户反应及无收入
风险 ⑥ 自杀或意外的风险
风险 ⑦ 卷入灾害的风险
风险 ⑧ 租赁管理公司破产或经营公司体力下降导致租赁管理困难的风险
风险 ⑨ 支付给租赁管理公司的营业费（广告费）、管理费、定期清洁费等
以上9点是落在任何财产上的基本风险。
很多业主正在承受着这几项的负担（1）向银行还款，（2）财产税，以及（9）固定支出。

对于（3）至（5）项，可以通过审查拖欠租金对应的租金担保公司向居民放贷，或贷款给财力雄厚的一流公司来降低风险。 * 如果有一个还款能力很强的担保人也不错！

最近，作为针对空房的措施，痛殴让外国人住并维持入住率的房东越来越多，但外国人工作的公司将作为担保人，或者如果是国际学生，学校将予以担保。在某些情况下，外国人从一开始工作的公司或学校就直接做为租借人租借房屋。

对于⑥和⑦，还有火灾保险和涵盖因自杀或事故造成的损失的保险。
作为业主，购买火灾保险（涵盖综合性灾害的保险）是绝对的义务，所以一定要仔细核对保险内容，是否包含各种各样的损失，所以对于保险一定不要吝啬。

关于⑧，请大家做好准备，以防万一。
不能因为相信一家公司或者一个人，就可以绝对放心了，而是要有心理准备：“万一万一出事，我要怎么办？” 
例如，有多少“本地房地产公司”拥有自己的房产？
每个人的声誉如何？是否经常看到公司的管理标志（房产所附的房产公司标志）。这应该是最少的准备。

另一个高度的准备是了解“政府部门和公共设施”。
例如，经常变换办公地址的公共设施是“税务局”和“自卫队”。
此外，虽然市政府（区役所）设有“生命安全课”，但它也发挥着为福利监护人寻找住所的作用。

对于可能租住自己房屋的机构、公司，有针对性的制作房产传单的话，可以说是做到了完美的准备。


二、危险的房地产投资是 中介机构的销售技巧：强调自筹收益！
例如，假设您正在考虑购买房产。
销售员说：“投资这个不动产需要500万日元。之后，我们可以用我们的附属银行的贷款来支付购房资金。而您所的资金（自有资金）500万日元的回收速度约为5年。之后，您将继续通过财产的力量和银行合作的好处赚取非劳动收入和利润。”

听过这样的销售谈话并认为这个提议很好的话，那么在房地产投资中失败的可能性就会很高。

房地产有“一屋五价”这个词。
意思是有五个值来判断一个属性。
(1) 实际房产价格 (2) 房产税评估值 (3) 房地产评估值 (4) 实际成本价 (5) 道路价格
这五个是五个价值观。 * 网上写成“公地价”、“地价调查（标准价）”、“遗产税地价”、“房产税地价”、“实际价（市价） ”。

在某知名公司，这种自负盈亏的投资回收合作业务铺天盖地。
虽然还是标榜，“500万自有资金的募集周期大约是5年。剩下的就是不劳而获的收入。”房产的售价是2亿日元。假设全部入住，年收入为1200万日元。 * 可能还会有租金保证。

1200万日元÷2亿（售价）=业务的表面收益率为6%。
向银行还款和缴纳财产税后的估计年利润为 100 万日元，所以
100万日元÷2亿日元=利润率0.5%。
这个数字已经是一个危险的数字。首先，新建房屋需要8.5%（至少7.5%以上）的营业收益率。
那么利润率将在 2% 到 3% 之间。
如果你不确保最低数量，当租金下降或向银行的还款（利息）金额增加时，就会破产。此外，当租金保证用完时，我们将与租赁管理公司签订综合管理合同。在这种情况下，总是存在房屋空置的风险。利润率为 0.5%，该业务很可能在不到 15 年的时间内陷入亏损。
* 看实际例子，有很多楼盘不到10年就亏损了。

房地产投资必须从多方面核实。
除此之外，专家还将计算并准备“在不久的将来出售该房屋时的估计销售收益”。
这不是卖或不卖的故事，而是万一模拟。
并且专家有一个强烈的想法，“我们不会进行预计在 3 到 5 年内不会盈利的投资”。

最后，介绍一个有趣的真实意图作为本文的总结。
最后讲一下本文开头介绍的“购买新建一室公寓是危险的”的实际情况。
从分部所拥有的公寓的销售公司（建筑公司）来看，很自然地期待建筑成本利润和销售利润的双倍利润。
出售后，继续以管理费用和广告费用（业务费）为进场赚取利润。
这意味着在向所有人出售之前，部门所有权的单价（成本）约为销售额的 60%。
售价2000万日元的新建公寓（一室）折旧约1200万日元。
在很多情况下，如果卖方不能以这个数量出售，并且在内部进行租赁管理和大型家族企业，那么业务收益率将达到 10% 或更高，利润收益率将达到 4% 或更高。
简而言之，就是不卖也不亏的，是从事房地产投资的“公寓建设公司和销售公司”。如果你要挑战新建筑的房地产投资，你需要获得“交易方”的力量。这样一来，即使在市中心，也可以投资新的房地产收益率超过7%，在农村地区投资收益率超过10%。