※Leopalace21是日本的一家房屋连锁租赁公司

从2021年开始实施的房屋业主一次性租金减收比想象中顺利，随着入住率超过80%，单个租赁部门已经开始盈利。
股价也从8月的最低值160日元上涨了1.5倍以上，达到260日元~ 270日元。根据我个人的见解，年内可能会达到350日元左右。
原本，在违法建筑问题发生之前，该公司的股价是每股700 ~ 900日元，如果现在的财务状况趋于改善，股价自然也会慢慢恢复。


股价市场预测‘照此发展下去，leopalace21将实现盈利并复活’。Leopalace21公司是国内单身人口市场占有率最高的大型房地产公司，通过给业主减租、给leopalace21员工减薪、减员来削减成本，在经营上是非常有效的。

由于对公寓业主的一次性租金支出还很多，所以进一步降低租金，

剩下的就是尽快解决由于界墙问题(违法建筑问题)而没有向任何人出租的房间的租金保证约3万间(租金保证额大概是每月10亿日元左右的支出)。

但是，并不赞同年轻员工的减少。该公司员工的平均年龄从10年前开始就呈上升趋势。
从增长率来看，年轻员工离职(退休)，年长者大多依附于公司，处于高龄化状态。老龄化的房地产公司的末路是明确的，即使能实现短期盈利，也很难持续创造价值。

违法建筑问题原本是导致亏损经营的主要原因，后来作为社会问题被媒体曝光，市场不允许这样。作为客户的大型商业银行纷纷与该公司断绝了关系。面对这种情况，没有多少企业愿意伸出援手。因为是有可能倒闭的公司，所以不会轻易地向该公司出资，或是为了获得该公司持有的单身市场份额而进行收购。

在这种情况下，外资基金fortress与leofpalace21的管理层进行了协商，出资600亿日元。(fortress是软银集团的一员)。

当然，出资的条件很苛刻，每年要支付45亿日元左右的利息，然后转让太阳能发电部门，作为leofpalace21方，实际的经营权被对方掌握在手中。

在这种情况下，该公司的未来会如何呢?大家能想象出什么样的未来蓝图呢？
我认为，未来会在多个选项中出现分歧。

选项一，leofpalace21在下一次盈利后出售。
对于外资基金fortress来说，比出资金额高的早期利润是有好处的。
因此，在实现盈利、违法建筑问题得到一定程度控制的阶段，决定出售leofpalace21的价格，出售给对leapalace单身市场占有率有兴趣的企业，从中获取利润。
Leapalace21的员工中，有在被出售企业工作至今的人，也有被认为不善于变通的老员工被安排做杂务，其中也有人被催促提前退休。

选项二，外资基金长期经营。(将leofpalace21变成fortress的子公司)
在选项一中，fortress是在短期内获得出售收益的选项，但这次他继续持有公司，继续获得股票红利，
fortress吸收了公司的利益。这样一来，管理层恐怕会几乎全部更换，外资人才会增加，几乎完全变成外资房地产公司。
关于这个选项1和2，不是因为是leofpalace21，而是任何基金都要研究的理所当然的事情。
大家也一样，如果投资60万日元，一定会期待收益吧。
在短期内获得利润的时候就逃跑，或者认为即使把投资金额搁置一边，利润继续增加的因素也很多，就这样每年都能获得利润。而且如果自己有投资方的经营权的话，要不要实行便于自己经营的经营体制和公司内部结构呢?
基金也一样。只是金额不同而已，是60万日元还是600亿日元。
到目前为止，这些都是在大多数投资者可以想象的范围内预测未来，

选项三，fortress最大限度地利用leofpalace21，让leofpalace21承担损失。
fortress在日本国内经营着名为village house的房地产中介公司。
这家公司在全国拥有约10万6000套房间，是日本国内最大的房屋中介公司。
经营者和经营权是100%的堡垒。这家公司的问题是房子的房龄非常老。只收购建成40年以上的公团住宅，以低廉的租金出租给低收入者，获得租赁收入。

如果是普通的房地产思维，这座建筑几乎都会迎来解体的时期。
这样一来，拆解费用就会非常庞大。
让一部分住在这里的住户退出的工作、退出费、拆除建筑物的费用等，都是非常耗费时间和金钱的行为。
等leofpalace21扭亏为盈，具备了一定的资金实力后，就把这栋别墅全部收购给leofpalace21。
我个人的见解是，让leofpalace21来承担不久的将来会成为问题的village house旧建筑的腾退和拆除工程等繁重的工作。

另外，我想告诉大家的是，village house是2017年成立的大型企业，到明年就5年了。
投资房地产的想法倾向于长期持有还是短期买卖。
我认为别墅的出售时间是2017年之后的5年，也就是2022年~ 2024年。
Fortres应该已经预测到了这一点，制定了计划，并将其投入了leofpalace21。

外资基金的话,如果超标准顺差化股价上涨，目前持有的股份以高价出售了利润，原本经营得到了village house超标准购买，出售益得到下一次投资获得的利润先在另一个利益要求。如果我是外资基金的一员，可以选择通过这种方法获取高额利润的战略。

顺便说一下，village house的最低出售价格应该在1060亿日元左右。
(建筑古物件10万6000户×100万日元= 1,060亿日元)
那个时候已经到了不得不做出加固工程或拆除工程的决断的状态。
之后，leofpalace21将忙于处理成为village house负资产的旧物事件。
在某些情况下，还会对员工进行减薪或裁员，leofpalace21公寓的业主也有可能会遭遇租金减薪的负面连锁反应。这是我对未来的预测。

不知为何，很多人会做出leofpalace21会不会被village house收购’这样简单的预测。
可是，这样做对village house有什么好处呢?
要收购的话，就得向leofpalace21支付更多的钱。
即使不那样做，也有能赚更多钱的方法就是选项三。
“啊?如果收购的话，leofpalace21的财务状况会再次恶化，股价也会下跌吧?那样的话，对fortress来说不是好事吧!”在和某金融机构的人闲聊时，有人提出了这样的意见。
在这里，m&a(企业或公司的收购、合并)和房地产买卖是最大的弱点。
通常的企业并购和房地产买卖都是先签订合同。然后，几个月后进行结算(买主付款，卖主将出售物交给买主)。
只要在这几个月的时间里不让股价下跌就可以了。
“可是，没有钱在leofpalace21买别墅啊!”也许有人会这么想，但以leofpalace21的租赁收入生意来说，创造1000亿的利润只用了不到5年的时间。实际上，从雷曼事件中恢复业绩的leofpalace21在短短几年内创造了超过1000亿日元的利润。用赚来的钱买了很多公司，做了很多事业投资，几年下来积攒了1000亿日元。
就这样，掌握着国内第一、全国单身人口的市场份额也是事实。
此外，再过几年，也会有大型商业银行愿意为盈利的leofpalace21提供贷款。(也许，即使暂时复活，也只能获得短期贷款(1 ~ 5年左右的贷款期限)。)
也就是说，虚拟别墅出售的场景是这样的。

(假设)village house出售的情景预测
1，leofpalace21和village house签订买卖合同(卖主是village，买主是leofpalace21)
2，结算方面，leofpalace21支付金钱(预测超过1,060亿日元)
3，在结算中，village house将公司的经营权全部移交给leofpalace21
4，leofpalace21的财务被迫负担1,060亿日元+未来的10万户village house，业绩和股价低迷。而且将来会再次陷入痛苦的经营状况。
5，fortress在签订出售village house公司的合同后，在leofpalace21公司的股票下跌之前出售股票获得利润，然后在完成village house公司的交割(结算)后获得出售利润。获得巨额利润的villayhouse开始了下一步的投资活动。

如果你是基金公司，你如何创造利润?基金公司很少会选择继续持有房地产或公司。请基金帮助企业复苏的时候，一开始双方的利害是一致的。因为公司的业绩恢复对任何一方来说都是重要的课题。问题是恢复之后。业绩回升，股价上涨，资金实力也趋于稳定。但是，基金公司为了确保自己能够获得最大的利益，会有多种准备和选择来争取利益。

可以轻易预测，leofpalace21的破产风险会日益减少。
但是，这对该公司的员工和公寓业主来说，并不一定是好事。