普通房东持有公寓的感觉到底是怎样的呢?
通常房东看起来都非常的安心，没有什么担心焦虑之处。
本文就普通房东的收益物(公寓、出租房、租户)的健全性进行分析。

首先，我们来分析一下让房东担忧虑的主要原因吧!
房东不安的原因
1，每月偿还银行贷款(房贷)
2，固定资产税的支付(一年分4次支付)
3，物业每月的清洁情况
4，物品的修理、修缮费用(房间、建筑物)
5，租客拖欠房租、恶意租客的纠纷
6，事故(自杀、他杀、事件性强的事件)
7，灾害(地震、水灾、火灾、台风)
8，突发性工程费(管道破裂、损坏、地基下沉)
9，房产管理公司的破产

详细分析每个小项目
1，每月偿还银行贷款(房贷)
这是让很多房东的不安因素之一吧。他们会担心利率上升，担心还款，找不到入住者(担心房屋空置)。
请试着计算一下，假如现在每月的租客预定租金× 70%，是否可以偿还和支出固定资产税。
如果不能，那你投资的房地产的风险可能很高。

2，固定资产税的支付(一年分4次支付)
每年5月左右，固定资产税和城市规划税的支付通知书和不动产的评估额明细表都会邮寄过来。大多数房东为了稍微摆脱压力，倾向于一次性付款。

3，物业每月的清洁情况
由于副租赁物中包含清扫费用的情况较多，所以对于一般管理物的房东来说是支出较多的项目。不用说，如果房屋很脏的话，会给入住和维持房地产经营带来很大的不便。有的房东会在意清扫费用，但更需要在意的是清扫的状态。如果一楼的公共空间(玄关口)、垃圾堆放处、公共走廊、公共扶手、楼梯等都放置了好几年，导致看房的人看到的房龄最少要+ 10年。垃圾场是最近的入住者需要确认的项目，所以建议房东偶尔也要认真确认一下。

4，物品的修理、修缮费用(房间、建筑物)
这是每年必须要支出的费用。特别是，前租客退房后的房间清洁非常重要。金融机构在计算时，将维修费用作为单纯的支出费用计算，有一种计算方法是，房屋的年预测租金收入×(10% ~ 15%)。
※老物件(房龄20年以上)需要以更高百分比计算。

5，租客拖欠房租、恶意租客的纠纷
这个问题无论在哪个时代都是令人不安的问题。与管理公司的合作、人际关系建立得多么牢固，作为房租滞纳者的对策，确认是否可以通过房租保证公司贷款吧!

6，事故(自杀、他杀、事件性强的事件)
这个问题运气的成分很大，因为很难预测。自杀、他杀等事件发生后，需要花费巨额的特别清扫费用。
因为还有保险，所以一定要趁这个机会最好可以确认一下保险的条款。

7，灾害(地震、水灾、火灾、台风)
即使现在也是无法精准预测全国哪里会发生水灾和地震等灾害。请仔细确认火灾保险(综合火灾保险)的内容。
缺乏的项目也可以追加加入。
我举一个最近的例子，有位房东的公寓遭遇水灾，1楼有10个房间泡在泥水里，弄得一塌糊涂，不得不进行大规模的改造。因为其购买保险的很好，所以可以用保险金来支付全部的装修费用。
但是，对于装修完毕后的空房来说，房租是零收入，如果不能提前出租的话，就会一直亏损。
顺便说一下，即使是副租赁合同的物件，也有很多在灾害发生时的修理期间的租金全免(物件主人修理中的房间的副租赁租金一律不支付)的内容。

8，突发性工程费(管道破裂、损坏、地基下沉)
除此之外，卫生间和厨房的用水管道因管道破损而被水淹没，冬天时管道冻结、破损、被水淹没的情况也很多。
这也是火灾综合保险，在一定程度上可以得到保险金。
※根据保险种类而定。

最后告诉大家一个简单的计算公式：
房屋满室预定租金× 70% -(每月偿还+固定资产税(12个月的费用)+修缮费)=正OR负
※如果是负数，则是稳健性较低的房地产事业。
※修缮费用是一年的预测租金× 10% ~ 15% ÷12个月，可以简单算出一个月的修缮费用支出)