近日，关于房地产投资的咨询有所增加。
然而，本文要告诉大家的是第一次房地产投资需要付出很多努力。

“现金投资”是风险较小的投资房地产的最佳方式！
人们在房地产投资中挣扎或失败的主要原因有两个：“我在购买价格上犯了错误”和“我在借贷和购买”！
反过来说，“如果你不借钱，以合理的价格购买房地产，风险就很低。”

结合一个实际的例子，来谈谈某个项目！
假设在房地产广告网站上发现了一个广告，上面写着“房产价格 500 万日元，收益率 14%，30 年的公寓 (1DK)”。
你怎么知道这个房屋好不好呢？

首先，500万日元的房产价格意味着其他费用（中介费、登记费、房地产购置税、登记证税、火灾保险参保费）将单独收取。从结论来看，这些费用大约是房价 x 10% 到 15%。

因此首先就要准备500万日元×15%=75万日元的自付费用，所以总的购买金额为575万日元。
其次，14%的收益率意味着，如果将500万日元的房产价格用现金投资，就有可能获得500万日元×14%=70万日元的年收益预测。
现在，在日本即使把现金存入银行，最高的也只有0.1%的利息，所以14%的利息很有吸引力的。

但是，有一些注意事项。
只有成功出租后，并且租客开始缴纳租金才算真正开始收益。
因此，有必要以700,000日元÷12个月=58,340日元（月租）的价格合理判断是否会能成功出租。业务员说：“是真的，因为这是现在实际在此居住的人的租金。但无法确定现有的租户搬走后是否还能继续以此价格出租。、
其次，务必要牢记的是，即使你每月收入不稳定，但是房地产的支出是固定的。
每年 5 月左右，主管区政府（区政府）会发出财产税（包括城市规划税）的缴纳通知。
如果您的房地产是类似上述项目的分区所有权建筑（共管公寓），需要按月支付维修和维修费用。

顺便说一下，分区所有权（公寓）的修理和修理准备金是整个建筑物的修理工作和大规模修理费用（电梯更换费用，外墙粉刷费用，屋顶防水工程费用，入口装修费用，集体后期费用）。（更换费用等），以及公寓房间内发生的所有的问题（漏水维修，浴室，厕所，厨房，房间布等，如果它们变旧将更换）都要自己负担。
* 有一些费用可以用综合火灾保险的保险金进行修理，但如果保险公司确定房屋过于老旧的话，业主要自行负担全部费用。 

我对现金投资房地产的看法！
1. 购买后，检查物业内（客厅内）所有预计需要维修/维修的物品。
2. 一定要上网查查等，看你是否认为租金会按照广告上的租金来决定。
3. 客厅（浴室、卫生间、厨房等）未装修的房产，如果购买收益率没有达到20%以上，利润将大幅减少。但是，对于很多人想要居住的特殊区域，情况并非如此。
还要补充一点，除非 3 的收益率为 20% 或更高，否则无法预期利润。

预测维修工作的成本：
如果把浴室/厕所/厨房换成最新的，独身的话最少要准备100万到150万日元。此外，如果在客厅（筒灯式）加装最新装饰和吸顶灯，大约需要加40万日元。所以在预测成本时，要算上在不久的将来，还可能会花费 200 万日元。

房产购买价（初期）500万日元+各种费用（15%，约75万日元）+未来维修费用（200万日元）=775万日元

如果以此为基础重新计算，700,000 日元（年度预测全入住收入）÷ 775 万日元 = 收益率 9%。
比广告中提到的14%降低了5%！
这在房地产行业是极常见的。

大都市的市区和特殊地区，“在这些地区，说实话盈利额还不错”。
例如，在东京的中心或京都的热门地区，房地产的需求几乎还与30年前相同。
此外，在福冈市中心或冲绳县那霸市中心，利润额也是不错的。

还有一点是，在“人口持续增加的地区”，即使收益率有点低，投资价值也是可以预期的。以上热门地区的特点是大家都认为“这个地区的房子很快就能成功出租”，以人口（有需求的人口）不断增加的特定地区。

如果表面收益率是9%，缴纳了房产税、管理费和维修准备金，实际利润收益率将在4%左右，所以选择地区很重要。如果利润率不是8%以上，除了热门地区之外，利润额就不太好了，因为房地产总是有空置期。

700,000 日元（年度预测全部入住收入）÷ 775 万日元 = 收益率 9%（表面收益率）
真实盈利预测收益率为70万日元-（房产税+管理费用+维修准备金）÷775万（总购置资金+维修费用）=大概4%左右。
 
700,000 日元（年全租）÷ 12 个月 = 约 58,340r 日元（预计月租）
当一年有4个月的空置期时，
58,340 日元 x（12 个月-4 个月）= 466,720 日元（年租金收入）

466,720日元÷775万日元（总采购资金+维修费用）=表面成品率约6%
利润率约为1%。

如果投入775万现金，年利润只有1%，那就没意思了！

如果你有旧房（20年以上），而且地段不是那么火爆，这个盈利预测可能会陷入“买房次日接亏”的旋涡了。
由此可知，在房地产行业，房地产买卖具有处女性（有人亏本或亏本）的性质。

不要轻易相信房地产推销员，有时看起来长相善良的人，也会为了自己的业绩，轻易的编造收益谎言。

如果理解了房地产投资并为之努力的话，那么再来投资房地产，可以说是一项不错的投资。
房地产投资，不是像比特币那样赚钱的投机性投资，而是真正参与其中的人（房地产公司、租户、房东）通过自己的努力，脚踏实地的生意。