住宅的形态有公寓或者独栋建筑。两者在建成后，都会因年久失修等原因导致建筑物老化，因此无论如何，所有者都有必要进行适当的维护。如果懈怠了，就会产生各种各样的坏处，建筑物的老化速度加快，建筑物的耐久性和美观性恶化等，会损害舒适性和便利性。将来出售时，核定金额可能会降低。

适当实施维护的好处

·保护建筑物的耐久性，使其长期居住

·长久的安全舒适地居住下去

·早期检查和维修可以降低维护成本

·关系到资产价值的维持

但是，公寓和独栋住宅的所有者在维护方面有很大的不同。所有者可以单独执行的范围不同。在公寓中，建筑物公用部分的维护保养和大规模修缮等工作由管理工会牵头，根据长期修缮计划定期进行。区分所有者单独使用时，只需要对专有部进行维护即可。另外，公共部分的维护费用基本由维修公积金支付。

另一方面，独栋建筑没有公共部和专有部的区分，所以所有者必须对建筑整体进行维护。也就是说，单独进行的范围会变大。因为没有修缮公积金，所以成本也都由所有者自己承担。

这样看来，独栋建筑的维护似乎比公寓更困难，但也有其优点。以公寓为例，关于公共部位的维护保养，业主可以发表意见，也可以行使表决权，但基本上还是由物业管理工会决定。也就是说，即使你认为“还没那么脏，更换墙壁还为时过早”，或者“想让不同的运营商以不同的方式进行维护管理”，他们的意见也不一定会通过。另一方面，在独栋建筑中，所有的事情都可以由所有者自行决定，也可以按照自己的意愿选择维修的时机和维修的公司。

保护建筑物结构免受雨水和湿气侵袭的“外皮”

从结构方面来整理独栋建筑的话，大致可以分为“骨架Skeleton”和“内部结构Infill”。骨架是指地基、柱子、梁等建筑物的结构部分。为了使建筑物长期持续使用，保持骨架的性能是必不可少的。骨架是指具有耐久性、公共性的住宅支撑体，是住宅中不允许住户随意变动的一部分。内部结果是指具有灵活性、专有性的住宅内填充体，是住宅内住户在住宅全寿命周期内可以根据需要灵活改变的部分。本次主要说一下独栋建筑的维护。

无论是木造还是钢筋混凝土结构，建筑物最大的敌人都是水分和湿气。木材因水分的附着和渗透而引起霉菌、腐蚀和蚁害(白蚁)。水分的侵入也会导致钢筋的锈蚀和混凝土的中性化等恶化。屋顶、外墙、开口部等建筑物外侧的部位起到阻止水分和湿气附着和侵入结构的作用。建筑业界称之为“外皮”。外皮因为常年受到太阳的日照和风雨的照射，无论如何都是容易劣化的部位，定期的维护和更新是必要的。

作为重要的构造部的骨架，通过覆盖屋顶和外壁，窗户等的外皮，保护房屋免受水分和湿气等的损害，维持房屋耐久性。因此，定期地维持外皮的性能，保护骨架的耐久性，可以说独栋建筑维护的最重要的事项之一。

应该维护保养房屋的什么地方？以多久的间隔来实施才比较好呢？

日本新建的独栋建筑中有一种被称为“长期优良住宅”的住宅规格，具有耐久性、耐震、节能等高住宅性能。现有住宅也可以通过性能提升改造获得一定水准的住宅性能，从而获得认证。这个长期优良住宅的认定标准规定了维持保全的期限和方法，规定了有义务根据每个建筑物的规格制定维持保全计划。

(表1)是新建的长期优良住宅维修计划的基本指南。部位大致分为“结构躯壳”“屋顶·外壁·开口部等”“设备”，“结构躯壳”是骨架，“屋顶·外壁·开口部等”是外皮。定期检查，有问题的话进行维修和更新等。红字部分是具体的维护内容。

(表1)独栋住宅的维修示例

注意事项等:

·★在地震或台风后，无关原定定期检查时间，都要马上进行临时检查。

·以各检查的结果为基础，根据需要进行调查、修缮或改良。

·在各检查中，根据劣化的状况等适当地修改维持保全的方法。

·当长期优良住宅建筑等计划发生变更时，应根据需要变更维护方法。

总结一下，可以整理为以下三点。

1)骨架和外皮都要定期进行检查，发现问题后进行修理

2)外皮，每个部位都需要维护和更新

3）骨架的基础和地板也需要进行防蚁处理(白蚁预防)维护。

表中有“考虑某年整体更换”的表述。这意味着，如果检查后发现劣化没有进展，不一定要在指定的时间更换，推迟也没关系。通过平时勤检查和维护，可以推迟大规模的更新时期。其结果是可以降低整体的维护费用。

其次是维护成本。建筑物的劣化程度,根据现有的建材的种类和性能等也有很大的不同,很难具体的数字。在这30年里，如表1所示，地基的防腐、防蚁处理和管道设备的更换费用也是必要的。随着年龄的增长和家庭结构的变化，室内装饰也需要修缮和翻新。如果是长期的住房贷款，在偿还贷款的过程中会产生这样的成本，所以如果不提前做好准备，就很难按计划进行维护。为了维持居住的舒适性，和公寓一样，即使是独栋建筑，也要有每月积累修缮和改造费用的意识。

拥有自己的房屋家庭医生

综上所述，对于独栋建筑的维护，需要结合检查定期进行。汽车的车检制度一样,一定要实施应该不是,建筑物和资产保护重要的行为,维持日常生活的不厌其烦的维护管理费用降低,所以一定要积极想要的东西。但是，这种管理对个人来说确实很困难。

在这种情况下，最重要的是让建筑专业人士成为自己的伙伴。在检查中，有必要检查到屋顶、天花板和地板下面。找到能够帮助自己解决困难的工务店、建筑商、装修店等经营者是非常重要的。无论遇到什么小困难，都不要嫌麻烦，请打造一个像亲人一样的“家庭医生”。

今后打算委托装修的人，请把装修后是否能像亲人一样照顾作为选择装修公司的重点之一。最好是接受建筑物调查和诊断，根据建筑物的现状性能制定长期维护计划，定期进行检查和维护。