投资日本公寓，到底是买高层还是买低层？

要在寸土寸金的东京买上一套心仪的公寓，无论是对于自住还是投资而言，在挑选方面始终是一个大学问。

由于地质的原因，日本普遍的楼房都比较矮，不过随着日本政府对于中心城区的建筑物限高不断放宽，塔式公寓（塔楼）在房产市场上就如同雨后春笋般冒了出来。尽管如此，目前在售的高层公寓的房源依旧无法满足日本人以及海外投资者。而且在疫情期间，日本房地产市场交易量与往年同期相比仍在增长。

在选择公寓的时候，除了地段、户型等因素需要考虑之外，在楼层上到底买的高一点还是低一点其实也很重要。

低层公寓和高层公寓即便在同一地段，他们所能获得的居住环境和体验大不相同，当然购买的价格也不一样。那么日本的高层公寓与低层公寓究竟有哪些区别？作为投资者们在购买的时候，需要注意些什么呢？

就通常情况而言，我们主观上肯定认为楼层越高越安全、施工工艺越高级、视野也越好。但在日本其实不是的，因为日本公寓楼层的高低在更多情况下是用来划分不同用途的。这里先简单地介绍一下日本对于「高层」以及「低层」的概念。

日本建筑基准法没有对建筑物进行过强制规定，但是给出过一个高度参考标准——31米，即以整栋建筑物外立面总高度为衡量标准，大致将日本的公寓分为不超过30米、实际楼层数约在6层的「低层公寓（低层マンション）」，以及高度超过31米、实际楼层数约在10层的「高层公寓（高层マンション）」。当然随着日本政府对于建筑物限高地逐渐放开，现在也能在东京见到超过60米、实际楼层在20层以上的「超高层公寓（超高层マンション）」。

日本第一号超高层建筑

霞ヶ関ビルディング（147米/36层）

一般高层公寓、超高层公寓其实就是我们常说的「塔楼」。在那些新建的塔楼中，去看它的售价会发现：楼层越高，售价越贵，有些高层公寓的售价会比同楼的低层贵上个几千万日元。

对于中国现在的高层建筑而言，基本上同一幢楼中的公寓，其单平米均价不会出现太大的波动，偶尔会有像是顶层和底层相对便宜的情况、或者10层左右的住宅因室外的空气质量不好会卖得便宜一点、朝北的比朝南的便宜等等。

在日本的话基本上能摸清的规律是，对于一幢新建的高层公寓，楼层越高，价格越贵。甚至在日本人眼中有一个蛮奇怪的「刻板印象」，就是住得越高，身份越高，基本住在顶层的日本人非富即贵。

虽然我们无法求证这种心态对与否，但是能够住在高层公寓对于日本人而言是一种向往这点还是不言而喻的。

高层公寓有优点也有缺点，由于开发商往往将高层公寓的地址定在车站边、商业区附近。一来能带动商业体的人气，二来也能凭借「紧邻交通站点、紧邻商业区」这些卖点，将公寓以一个非常好的价格售卖出去，这对于公寓开发商和商业区的运营方而言，是「双赢」的一种做法。

高层公寓拥有绝对好的视野，这是所有低层公寓都无法比拟的，同时，在受光照方面以及通风方面，也是在低层公寓享受不到的。

而且如果选择的公寓越高，在夏天越能避免昆虫的侵入。在隐私方面，由于目前高层公寓周边还是以低层公寓的建筑群为主，因此住的高就完全不用担心隐私泄露等问题。

高层公寓的缺点其实也挺明显的，比如如果遇到早上的上班高峰期，等电梯可能就是1号麻烦事。要是有4部、6部电梯倒还好，如果遇到那种只有2部电梯交替运行，或者其中一台电梯出现故障，可能出门上班等待的时间会更长。

尽管现在日本的高层建筑都会在设计的时候配有免震、减震的装置，但如果真遇到停电或者地震之类的不可避免的突发事件，住在高层的住户想要迅速向下移动，相对来说是比较困难的。

一般来讲选择高层公寓的基本都是那些已经有一定财富积累、工作上大多是职业精英，对于他们来说住房的「面子」、以及居住舒适度是首要考虑的，住在高层往往是一种身份的象征。

同时，也正因为高层公寓房源稀少、又处于市中心地带，这就使得高层公寓在投资保值、增值能力上非常强，对于那些投资日本房产并非用于出租，而是长期自住的话，高层公寓会非常合适（当然价格方面也会比低层的高出不少）。

而低层公寓的吸引力在于，它的房源会比高层公寓要多，选择的面一下子就宽广了起来。

相较于在高层公寓中挤电梯难的问题，低层公寓就完全没有这种烦恼，因为如果真的赶时间，走楼梯也就几分钟的事。同样，遇到一些突发事件，从楼内撤离也比在高层公寓要快。

相较于高层公寓中的大户型，低层公寓普遍的单间面积是比较小的，但基本也能满足单身、小家庭居住，如果想要享受那种宽敞的居住感觉，那么低层公寓可能无法满足。

低层公寓相比于高层公寓，最明显的一个优点在于，价格会便宜很多。与此同时，低层公寓的保值、增值属性主要还是依靠地段，这就不如高层公寓那么「绝对」。所以对于低层公寓而言，只要地段选得还不错，那么将公寓出租给那些单身、或者是白领小情侣来赚取租金，这也将是一笔很可观的收入。

说了这么多高层公寓和低层公寓之间的优缺点，很明显能感到，尽管在房屋类型上都属于公寓，但是其投资思路是截然不同的。

如果手上有充裕的资金，投资习惯是想通过房价、地价本身的增长来实现盈利，那么高层公寓会比较适合。只是如果纯靠市场波动赚取收益，我们认为还是有一定风险，最好是能搭配投资地段稍好的低层公寓，通过租金来保证能有一个稳定不收益。

而对于本身资金有限，或者期望每月都能有「看得见」的租金回报，那么不用怀疑，低层公寓是不二之选。

参考资料：

[1].マンションは高层と低层のどちらが住みやすいのか？ メリット・デメリットを比较

[2].住んでみるなら、「低层阶VS.上层阶」の阶数、どっちがいいのかな！？